險企競逐商業(yè)和養(yǎng)老地產 保監(jiān)會預警圈地沖動
來源：中國經營報
發(fā)布時間：2011-04-07 19:22
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［編者按］
朱紫云險企不動產投資大潮將至。
保監(jiān)會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）3個多月以來，保險公司不動產投資項目紛紛涌現，提前圈定商業(yè)地產和養(yǎng)老地產作為未來的項目儲備，緩解投資壓力成為各大保險公司的共同選擇。
但監(jiān)管層并未放松對不...
朱紫云險企不動產投資大潮將至。
保監(jiān)會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）3個多月以來，保險公司不動產投資項目紛紛涌現，提前圈定商業(yè)地產和養(yǎng)老地產作為未來的項目儲備，緩解投資壓力成為各大保險公司的共同選擇。
但監(jiān)管層并未放松對不動產投資的重點監(jiān)管。保監(jiān)會主席吳定富在2010年12月28日召開的保險業(yè)情況通報會上指出，2011年將加強對股權和不動產投資的重點監(jiān)管，防止出現投資沖動。
緩解投資壓力
2010年12月29日，中國財險（2328.HK）公告稱，與持股69%的大股東人保集團及其旗下四家附屬公司組成聯合意向受讓方，將參與在北京產權交易所公開掛牌轉讓的北京西長安街88號發(fā)展有限公司全部股權與債權的競逐。該公司的核心資產是目前用作寫字樓和商業(yè)用途的北京市西長安街88號建筑物。
以2010年7月31日為基準日的評估報告，北京市西長安街88號物業(yè)資產的評估價值為38.66億元。聯合意向受讓方擬支付的受讓價款總計約32.88億元，同時，人保集團還擬出資約4.56億元受讓標的公司的債權。
“人保集團的這次不動產投資行動非常直接。”一位精算咨詢服務公司人士認為，加緊圈中商業(yè)地產或養(yǎng)老地產作為項目儲備，將能緩解近幾年的投資壓力。
投資渠道的逐步放開源于保險資金持續(xù)增長的收益壓力。根據近日保險業(yè)情況通報會的數據，2010年1~11月，全國實現保費收入1.34萬億元，同比增長31.6%。保險總資產達到4.9萬億元。“十一五”期間保險資金的年均投資收益率為6%。
目前各家公司備戰(zhàn)不動產投資主要集中為兩類：一類是養(yǎng)老社區(qū)和健康社區(qū)的投資，比如2010年12月中旬，合眾人壽投資80億元的“合眾健康社區(qū)”在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了奠基儀式。
據有關人士透露，與泰康人壽一樣，新華人壽也屬意選擇上海郊區(qū)生態(tài)環(huán)境較好的崇明建設養(yǎng)老社區(qū)。不過，養(yǎng)老社區(qū)地產選擇的布局相對簡單，后續(xù)建設、產業(yè)配合則需要相當完整的產業(yè)鏈搭建及管理控制。“有人測算過養(yǎng)老社區(qū)有4%的收益率，但我認為加上上下產業(yè)鏈的貢獻，收益率會更高一些?！币晃恢匈Y資產管理公司人士認為。
除了養(yǎng)老社區(qū)用地投資，保險公司另一類不動產投資是商業(yè)地產。2010年12月初，北京CBD核心商務區(qū)6塊地的投標得到了泰康人壽、陽光保險、安邦保險等多家保險公司的競逐。此前太保集團則正在洽購位于上海長樂路的商業(yè)地產項目——世紀商貿廣場。
除了以上兩大類主要投資之外，太平集團2010年年底一筆不動產投資手法可謂是“另辟蹊徑”。2010年12月10日，中國太平保險控股有限公司（0966，HK）在港交所發(fā)布公告稱，其斥資2.16億元購入深圳福田燃機電力公司30%股權。
據了解，深圳福田燃機電力公司自2005年起已停止發(fā)電、供電及供熱業(yè)務，主要資產為原用作設置燃氣發(fā)電機之地塊，該地塊位于深圳福田優(yōu)越地段，估值6.81億元，現計劃重新發(fā)展作高端產業(yè)用途。
中國太平稱，長遠而言，透過此項投資將可享受該地塊的資本增值及租金收入潛力。不難看出太平欲通過持股公司來間接獲得地產收益。
而按照保監(jiān)會相關規(guī)定，只有滿足上一會計年度末償付能力充足率不低于150％，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150％；上一會計年度盈利，凈資產不低于1億元人民幣等條件的保險公司才能投資不動產。
商業(yè)地產的潛力
為了防止不動產投資出現系統(tǒng)風險，在《暫行辦法》中，監(jiān)管層確立了投資自用性不動產需用資本金、投資性不動產需提取保險責任準備金的會計原則。保監(jiān)會主席吳定富表示，2011年將加強對股權和不動產投資的重點監(jiān)管。目前有消息稱，不動產投資的具體辦法最快將在2011年1月底或2月初出臺。
實際上，保險公司以自用名義購入商業(yè)地產，然后以租賃方式獲得收益的做法被市場解讀為“曲徑通幽”投資不動產。
2009年，太平洋保險以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈(即北豐C2大廈)。以大廈約7.1萬平方米的建筑面積算，收購單價約3萬元/平方米。如今看來，這樣便宜的價格再也無法復制。就在2010年8月3日，杭州錢江新城出讓的一宗商業(yè)用地，由中國人壽浙江省分公司以25.9772億元的總價直接競得。該地塊出讓面積為35894平方米，為商業(yè)金融業(yè)用地，折合成可建建筑面積約28.7萬平方米。
“隨著規(guī)模、人力的發(fā)展，保險公司需要購買、建設較大規(guī)模的總部大樓是正常需求。不過目前大型保險公司購買面積普遍超出了自用需求，超出的部分可獲得租賃收益。從之前的‘曲線’進入到現在名正言順，可以看到險資的熱情進一步提升，這將是一個長期趨勢。投資優(yōu)質地塊能夠獲得穩(wěn)定的回報率。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
楊紅旭做過研究，在美國上世紀60~80年代，險資尤其是壽險資金會把25%~50%的資金投入到有穩(wěn)定收益、項目風險度不是很高的地產項目中。
“經濟回暖自然會帶動市場對寫字樓的需求持續(xù)增加，尤其是地段位置好、品牌影響力大、綜合品質高的寫字樓，商業(yè)地產的升值潛力是可以預期的。這將成為眾多資金追逐的重點，保險資金也情迷其中。”一位不愿具名的地產界人士分析。
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