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一个家庭的灭顶之灾,寻求帮助!

edmin 2022-01-14 案例展示 6 ℃ 0 评论

  一个家庭的灭顶之灾,寻求帮助!

  尊敬的领导:

  我叫孙月秋,家住河北省唐山市乐亭县,2018年我家遭遇了丈夫被撞身亡、经营的花卉种植园被毁、无法生存的境地。

  我的丈夫郭长留是个擅长花卉苗木培育的园艺师,于2013年11月30日租赁了坐落于唐山市乐亭县城南河北欧意金土果业有限公司院内七亩土地,开办了《乐亭县长留君子兰种植园》搞花卉种殖,租赁期15年,至2028年11月30日止。几年来,我和我丈夫没日没夜的劳作,女儿、女婿也经常来帮忙干活,终于建成了三个温室大棚(以下简称大棚),并取得了《乐亭县长留君子兰种植园》营业执照,培育了花卉苗木几十种,估值三百万元左右,家庭生活费靠每月卖点花卉维持着。

  2018年2月1日,我家最南边的一个大棚因为大院里有人使用电焊和消防队的救火失误导致了我家大棚被引燃了,这给我家造成了巨大的损失,但好在我和我丈夫都身体健康可以继续经营剩下的两个大棚,那个被烧毁的大棚的案件也交给了律师处理,所以生活还是充满希望的。

  但唐山中院执行局乐亭执行大队于2018年9月10日在种植园门口张贴公告,称山东某房地产公司已于2018年5月25日买受了欧意公司土地和房产,责令我丈夫于2018年9月17日前退出土地,到期不履行则强制执行。我丈夫便将《土地租赁合同》、《乐亭县长留君子兰种植园》、《财产明细表》提交给法院负责执行的荣伟法官,并说明我家的一切都是合理合法的,责令我们退出没有道理。随后荣法官也和我丈夫谈过赔偿的问题但是因为给的赔偿太少连成本都不够所以没谈成,接着买受土地一方就派了两人进入了种植园其中还有一个公安局的人,阻止我家继续经营,在我丈夫出事后我儿子曾经和荣法官谈过话当谈到有关赔偿的问题时荣法官不承认和我丈夫谈过赔偿的问题,但是在2019年2月14日法院对我家大棚进行清场的直播中他们却说和我们谈过赔偿的问题是因为我们要的价格过高才没有谈成,这不是自相矛盾吗?

  2018年10月1日上午8点左右,我丈夫在种植园门口的马路上被一辆白色轿车撞出几十米经抢救无效不幸身亡,这个消息对于我来说犹如晴天霹雳,但由于我儿子在上大学,所以安葬了我丈夫以后我就继续经管种植园,毕竟我家多年的积蓄全部投入在哪里,甚至还背负了几十万元的外债。

  但是不想又一噩耗传来,2018年12月27日上午唐山中院执行局乐亭执行大队组织了十几辆警车几十人到场,将我家烧毁的大棚夷为平地,这时我家大棚失火的案子还没有解决,这不是毁坏我家大棚失火的证据吗?更使我不解的是在2019年1月24日唐山中院强制电力部门断了我种植园的用电,致使我家大棚花卉不能浇水,不能使用卷帘机,并且法院于2019年2月13日将我家两个大棚的锁全部撬开,经过法院这一系列措施导致我家的花卉全部遭受了严重的冻害和干旱,花卉全部接近枯萎死亡,这就导致了我家花卉不能出售,花卉不能出售也就没了经济来源,造成我家生活困难,我儿子上大学无学费来源,就连春节我们都没有钱过。

  法院2019年2月14日于对我家大棚进行强制清场当时法院执行庭来了10多辆警车,当天早上我本想和我儿子去大棚那看看让我儿子全程录个像留个底来证明我们的大棚是被法院推的这是法律允许的也是我们身为中华人民共和国公民的合法权利,但是没想到的是法院的人一到就把我和我儿子按到在地也不让我们说话直接把我们绑到警车上而且在他们把我们按到在地上我们进行反抗的时候法院执行庭的人还对我进行殴打,他们导致我的胳膊关节脱位,也把我儿子的眼镜弄坏了,随后法院的人把我们带到了法院的羁押室,我们在羁押室待到中午的时候我可能是因为无聊就开始玩手机,这时法院的人就向我儿子索要手机我儿子没有触犯任何的法律法规玩手机是我儿子的自由所以我儿子没有把手机交给他,这是他们就进来了两个人对我儿子进行殴打抢夺我儿子的手机,后来因为我关我的地方没有锁门所以我看我还在上大学的儿子被两个大人打我就上去抓了其中一个人的脸随后就来人将我们都拉开了,随后还有人朝我眼睛上喷辣椒水,我当时感觉我的眼睛和呼吸道都十分难受,法院的以上行为严重违反了文明执法这一规定,并且有多种行为违反了法律法规。难道地方法院在地方就可以为所欲为、无法无天了吗?

  法律分析意见

  一、唐山中院强制执行违反实体法

  2018年4月19日,河北省唐山市中级人民法院在京东网络司法拍卖平台上发布公告,将于2018年5月24日10时至2018年5月25日10时公开拍卖欧意金土公司名下仓储用地及房产所有权,其中公告第六条声明,标的物以实物现状为准,法院不承担拍卖标的瑕疵保证。

  2018年5月25日,河北省唐山市中级人民法院以(2016)冀02执恢549、550号之一《执行裁定书》裁定将欧意金土公司名下位于乐亭县乐亭镇晁庄村仓储用地及房产所有权自裁定送达之日起转移给买受人山东鼎烁房地产开发有限公司。

  2018年9月10日,唐山市中级人民法院做出(2016)冀02执恢549、550号之二《公告》,责令承租人郭长留在2018年9月17日前退出土地。

  欧意金土从乐亭县农村信用合作联社贷款当时做过他项权,但他项权期限仅为一年,以后没有续期登记,到2013年已经过期,即他项权已经不存在,郭长留在签订《租赁合同》时,则此时的租赁权能够对抗抵押权,买受人将受租赁合同约束,租赁权应由执行标的受让人承受,即买卖不破租赁,不能对抗善意第三人郭长留的租赁权。

  在执行过程中,唐山中院才做的查封手续,查封期限为2016年至2019年,在此查封之前郭长留的租赁权已经成立。

  法律依据

  《合同法》第229条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  在不动产所有权变动不破租赁原则下,不动产上的租赁权负担就将转移给买受人,执行法院就无法将不动产立即向买受人交付占有。此即“租赁权的物权化”在强制执行中的表现。执行机构应当根据案外人及当事人提供的证据,重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉土地等问题进行审查,依法应当保护案外人的租赁权。买卖不破租赁是指租赁关系成立后,出租人将租赁物转卖给第三人,既存的租赁关系对买受人仍然有效,承租人可以向买受人主张租赁权,受让人取得的是一项有租赁负担的所有权。这是为了维护社会稳定、保护承租人的利益而设的增强租赁权效力的普遍规则。

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

  第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。

  综上,首先,唐山中院在他项权已经不存在,郭长留在签订《租赁合同》时的租赁权能够对抗抵押权,即买卖不破租赁不能对抗善意第三人郭长留的租赁权情况下,责令承租人郭长留退出土地,是违法执行行为;其次抵押权与租赁权之间、买卖是否能破租赁的冲突是合同法、担保法、物权法等法律调整的合同纠纷,需要依法诉讼审判才能确定,不属于执行审查的范围。

  二、唐山中院强制执行违反程序法

  唐山中院拍卖财产之前应当对财产现状进行调查核实,对已存在的租赁权及其他用益物权现行处置然后拍卖,但唐山中院没有这样做,甚至在利害关系人郭长留找到执行法官提交材料时置之不理。

  唐山中院拍卖公告第六条声明,标的物以实物现状为准,法院不承担拍卖标的瑕疵保证。这说明拍卖财产是附随义务和附带瑕疵拍卖,应按现状交付买受人,因法院未公告拍卖财产已知瑕疵和权利负担;,造成买受人或利害关系人重大损失的,属于法院工作失职渎职。

  法律依据

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

  第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查,制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。 第十八条拍卖的多项财产在使用上不可分,或者分别拍卖可能严重减损其价值的,应当合并拍卖。第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭,拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

  《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

  第十三条 实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息:(一)拍卖公告;(二)执行所依据的法律文书,但法律规定不得公开的外;(三)评估报告副本,或者未经评估的定价依据;(四)拍卖时间、起拍价以及竞价规则;(五)拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等;(六)优先购买权主体以及权利性质;(七)通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况;(八)拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户;(九)拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式;(十)执行法院名称,联系、监督方式等;(十一)其他应当公示的信息。

  第十四条 实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示:(一)竞买人应当具备完全民事行为能力,法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件;(二)委托他人代为竞买的,应当在竞价程序开始前经人民法院确认,并通知网络服务提供者;(三)拍卖财产已知瑕疵和权利负担;(四)拍卖财产以实物现状为准,竞买人可以申请实地看样;(五)竞买人决定参与竞买的,视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵;(六)载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示;(七)买受人悔拍后保证金不予退还。

  综上所述,唐山中院强制执行违反实体法和程序法,将租赁合同纠纷违法审查定性为买卖破租赁,不履行拍卖财产之前应当对财产现状进行调查核实义务,不履行对已存在的租赁权及其他用益物权先行处置然后拍卖职责,不履行对拍卖财产已知瑕疵和权利负担公示职责,现状拍卖而不现状交付,严重侵害了利害关系人的合法权益,恳请领导能对以上所述事情进行调查,维护法律的公平正义!

  求助人:孙月秋

  联系电话:15031536987

  身份证号:130225196209065046

  2019年2月22日

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